Особенности регистрации недвижимости и офшоров

Достаточно часто возникает ситуация, когда резидент Российской Федерации планирует приобрести недвижимость в своей стране, а оплатить ее стоимость собирается со счета компании, которая зарегистрирована в офшорной зоне (например, с оффшора Британских Виргинских островах). При этом продавец недвижимости – резидент РФ, физическое лицо, которое владеет объектом не более трех лет. В качестве агента привлекается юридическое лицо. В таких случаях возникает вопрос, какие документы от офшорной компании могут потребоваться для совершения подобной сделки. Давайте рассмотрим вероятное решение этой ситуации.

При данных обстоятельствах будут важными не только технические аспекты сделки, но и юридические. К сожалению, о вторых ни покупатели, ни продавцы часто не задумываются.

Прежде всего, стоит обратить внимание на то, что все сделки с недвижимостью подлежат регистрации в Росреестре. А Росреестр не занимается проверками факта оплаты по договору купли-продажи. Среди списка документов, которые предоставляются в это учреждение, нет такого документа, как подтверждение оплаты. Т. е. формально вопрос оплаты – сторонний, можно даже сказать второстепенный при заявленных условиях.

С другой стороны, важным является то, что в договоре должно быть указано, каким образом будет осуществляться оплата за недвижимость. И если оплата будет проходить после регистрации, то Росреестр однозначно выставит обременение: будет считать имущество залоговым. Корни этого уходят к Гражданскому кодексу, где указано, что если оплата производится не до сделки или во время ее, значит, имущество находится в залоге.

Соответственно, этот момент обязательно должен быть отражен в договоре.
Далее следует ответить на вопрос о том, на кого будет приобретаться недвижимое имущество? Если будущим владельцем будет компания-нерезидент (например, зарегистрированная в БВО), то после сделки она должна стать на учет в налоговой инспекции для того, чтобы в будущем платить налог на имущество. Сейчас этого можно и не делать – Росреестр сам направит в налоговую службу соответствующую информацию. А налоговая служба после этого, в свою очередь, направляет собственнику налоговое свидетельство.

Второй вариант – недвижимость будет приобретена для физического лица, а плательщиком будет выступать юридическая компания, тогда события должны развиваться иначе. В этом случае продавец (тоже физическое лицо) должен получить деньги на какой-то счет. Допустим, счет был открыт в одном из российских банков. Когда деньги туда приходят на счет физического лица со счета юридического лица с иным назначением, чем зарплата, то банк, прежде чем выдать деньги этому физическому лицу, имеет право затребовать документы, которые подтверждают законность этой сделки. Это происходит потому, что сегодня российские банки активно борются с легализацией доходов, полученных преступным путем. А все сделки с недвижимостью, если сумма сделки превышает 3 миллиона рублей (или эквивалентную сумму в другой валюте), однозначно попадают под подозрение в преступных махинациях. Информация о них отправляется в Росфигмониторинг.

Еще один важный момент касается агента, а именно того, кто под ним подразумевается. Если это агентство недвижимости, то нужно тщательно изучать его типовый договор. Например, согласно договору, некоторые агентства сами ищут покупателя, сами проводят с ним расчет (получают на свой счет определенную сумму) и только потом рассчитываются с реальным продавцом, удерживая свою комиссию за услуги. В этом случае в банк должна быть отправлена справка о валютных операциях. Количество полей для заполнения в этой справке достаточно велико, для ее заполнения может потребоваться свидетельство о регистрации офшорной компании и другие документы, перечень которых будет отличаться в каждом конкретном случае.

Посмотреть другие статьи